Trong nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng và căn hộ dịch vụ, thách thức lớn nhất không nằm ở thiết kế hay vị trí. Thách thức nằm ở khả năng vận hành và khai thác dài hạn. Công suất phòng biến động. Chi phí vận hành khó kiểm soát. Chất lượng dịch vụ không đồng đều theo thời gian. Thực tế cho thấy, nhiều tài sản nghỉ dưỡng có giá trị lớn nhưng hiệu quả khai thác chưa tương xứng. Nguyên nhân cốt lõi đến từ việc thiếu một mô hình Quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ bài bản.
Quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ là gì – hiểu đúng bản chất
Để triển khai hiệu quả Quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ, cần nhìn nhận đúng bản chất loại hình này. Bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là tài sản để sở hữu. Căn hộ dịch vụ không chỉ là nơi lưu trú. Đây là mô hình bất động sản có khai thác vận hành liên tục. Doanh thu, chi phí và trải nghiệm khách lưu trú gắn chặt với nhau. Về mặt khái niệm, Quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ là quá trình: Tổ chức vận hành tài sản lưu trú Quản lý dịch vụ và trải nghiệm khách hàng Kiểm soát chi phí và rủi ro Tối ưu hiệu quả khai thác dài hạn Nếu chỉ quản lý theo tư duy nhà ở thông thường, hiệu quả sẽ suy giảm rất nhanh.
Những vấn đề phổ biến khi vận hành bđs nghỉ dưỡng và căn hộ dịch vụ
Trong thực tế, NDRE ghi nhận nhiều vấn đề lặp lại: Công suất phòng không ổn định theo mùa. Chi phí nhân sự và bảo trì tăng nhanh. Phản hồi của khách lưu trú không được xử lý hệ thống. Một số biểu hiện thường gặp: Quy trình check-in, check-out thiếu chuẩn hóa Dịch vụ vệ sinh và bảo trì không đồng đều An ninh và kiểm soát vận hành còn thủ công Báo cáo doanh thu và chi phí thiếu minh bạch Những vấn đề này không xuất phát từ thị trường. Chúng đến từ việc thiếu một hệ thống quản lý vận hành phù hợp với bất động sản lưu trú.
Đặc thù quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ so với các loại hình khác
Bất động sản nghỉ dưỡng và căn hộ dịch vụ có những đặc thù rõ rệt: Khách lưu trú thay đổi liên tục. Tiêu chuẩn dịch vụ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu. Thời gian vận hành gần như 24/7. Sai sót nhỏ có thể gây đánh giá tiêu cực. Chi phí vận hành nhạy cảm với công suất. Quản lý không tốt sẽ dẫn đến lỗ vận hành. Do đó, Quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ đòi hỏi: Tư duy vận hành như doanh nghiệp dịch vụ Quy trình chuẩn hóa nhưng linh hoạt Hệ thống báo cáo sát thực tế
Hệ thống quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ NDRE triển khai
Dịch vụ Quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ của NDRE tập trung vào tính hệ thống và hiệu quả dài hạn. Các nhóm hạng mục chính gồm: Quản lý vận hành lưu trú Chuẩn hóa quy trình đón tiếp và phục vụ khách. Kiểm soát trải nghiệm theo từng điểm chạm. An ninh và an toàn Quản lý ra vào, tài sản và an toàn khách lưu trú. Phối hợp phương án xử lý sự cố. Vệ sinh và bảo trì Xây dựng tiêu chuẩn vệ sinh theo loại hình lưu trú. Bảo trì thiết bị theo vòng đời sử dụng. Quản lý chi phí và báo cáo Theo dõi chi phí vận hành theo công suất. Báo cáo minh bạch cho chủ đầu tư. Phối hợp khai thác Đồng hành cùng chủ đầu tư trong việc tối ưu mô hình khai thác. Hạn chế rủi ro vận hành kéo dài. Tham chiếu: Quy trình quản lý vận hành (https://ndre.vn/quy-trinh-quan-ly-van-hanh )
Giá trị dài hạn của quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ bài bản
Khi Quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ được tổ chức bài bản, giá trị mang lại vượt qua phạm vi vận hành hằng ngày. Giá trị đầu tiên là ổn định chất lượng dịch vụ. Chất lượng ổn định giúp duy trì hình ảnh tài sản. Giá trị thứ hai là kiểm soát chi phí. Chi phí được theo dõi theo dữ liệu, không cảm tính. Giá trị thứ ba là bảo toàn giá trị tài sản. Tài sản được bảo trì đúng cách, hạn chế xuống cấp. Về dài hạn, chủ đầu tư chủ động hơn trong chiến lược khai thác.
Vai trò của NDRE trong quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ
NDRE không tiếp cận với vai trò đơn vị cho thuê hay môi giới. Trong các dự án Quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ, NDRE đóng vai trò: Đơn vị đồng hành vận hành Cố vấn tổ chức hệ thống Đối tác dài hạn của chủ đầu tư NDRE tập trung vào: Phân tích hiện trạng vận hành Chuẩn hóa quy trình phù hợp thực tế Đồng hành cải thiện hiệu quả theo từng giai đoạn Tham khảo thêm: Quản lý vận hành nhà chung cư (https://ndre.vn/quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu ) Quản lý vận hành khu đô thị (https://ndre.vn/quan-ly-van-hanh-khu-do-thi ) Quản lý vận hành trung tâm thương mại (https://ndre.vn/quan-ly-van-hanh-tttm )
Khi nào nên đánh giá lại mô hình quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ
Chủ đầu tư nên xem xét khi: Công suất phòng biến động mạnh Chi phí vận hành tăng nhưng hiệu quả giảm Phản hồi khách lưu trú tiêu cực lặp lại Thiếu báo cáo vận hành rõ ràng Việc tối ưu không nhằm thay đổi ngắn hạn. Mục tiêu là xây dựng nền tảng vận hành bền vững.
Kết luận về quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ
Quản lý bđs nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ là yếu tố quyết định hiệu quả khai thác tài sản. Đây là quá trình dài hạn, cần tư duy dịch vụ và kinh nghiệm thực tế. NDRE lựa chọn đồng hành với chủ đầu tư bằng năng lực vận hành. Không quảng cáo lộ liễu. Không cam kết vượt thẩm quyền. Tập trung vào giá trị bền vững của tài sản.
Bài viết khác