Trong nhiều dự án bất động sản hiện nay, trung tâm thương mại được kỳ vọng là điểm nhấn. Là nơi tạo dòng tiền. Là không gian thu hút khách. Là yếu tố nâng tầm hình ảnh dự án. Tuy nhiên, không ít trung tâm thương mại rơi vào tình trạng hoạt động kém hiệu quả. Mặt bằng trống kéo dài. Khách thuê thay đổi liên tục. Lưu lượng khách không ổn định. Vấn đề cốt lõi thường không nằm ở vị trí hay quy mô. Mà nằm ở cách Quản lý vận hành trung tâm thương mại được tổ chức và triển khai. Đây cũng là bài toán khiến nhiều chủ đầu tư và ban quản trị cần một góc nhìn vận hành bài bản và dài hạn hơn.
Quản lý vận hành trung tâm thương mại là gì dưới góc độ vận hành thực tế
Ở góc độ phổ biến, Quản lý vận hành trung tâm thương mại thường được hiểu là quản lý an ninh, kỹ thuật và vệ sinh. Nhưng trên thực tế, khái niệm này rộng hơn rất nhiều. Quản lý là điều phối hệ thống. Vận hành là duy trì hoạt động liên tục. Trung tâm thương mại là hệ sinh thái kinh doanh phức hợp. Khi ba yếu tố này không được kết nối trong một quy trình quản lý vận hành rõ ràng, trung tâm thương mại rất dễ mất kiểm soát. Biểu hiện thường thấy là: Khách thuê hoạt động thiếu đồng bộ Xung đột lợi ích giữa các ngành hàng Gia tăng chi phí vận hành nhưng hiệu quả thấp Vì vậy, Quản lý vận hành trung tâm thương mại cần được nhìn nhận như một chiến lược tổng thể, không phải nhiệm vụ kỹ thuật đơn lẻ.
Vai trò của quản lý vận hành trong sức sống trung tâm thương mại
Một trung tâm thương mại muốn duy trì sức sống cần nhiều hơn việc lấp đầy mặt bằng. Quản lý vận hành trung tâm thương mại tốt giúp: Duy trì lưu lượng khách ổn định Hỗ trợ hoạt động kinh doanh của khách thuê Tạo trải nghiệm nhất quán cho người tiêu dùng Nâng cao hình ảnh và uy tín dự án Ngược lại, vận hành thiếu định hướng sẽ dẫn đến vòng xoáy suy giảm. Khách ít dần. Khách thuê rút lui. Giá trị tài sản giảm theo thời gian. Do đó, vận hành không chỉ là hậu cần. Mà là yếu tố trực tiếp tác động đến hiệu quả kinh doanh dài hạn.
Những rủi ro thường gặp khi quản lý vận hành trung tâm thương mại thiếu bài bản
Trong thực tế triển khai, Quản lý vận hành trung tâm thương mại thường phát sinh nhiều rủi ro nếu thiếu chiến lược rõ ràng. Chi phí vận hành tăng nhưng khó kiểm soát. An ninh chịu áp lực lớn do lưu lượng khách cao. Xung đột giữa các nhóm ngành hàng. Ngoài ra, rủi ro pháp lý liên quan đến: Phòng cháy chữa cháy An toàn công trình Quy định ngành nghề kinh doanh luôn hiện hữu nếu không được kiểm soát đồng bộ. Đây là lý do các quy định từ quản lý trung tâm thương mại (https://moc.gov.vn ) và khung pháp lý thương mại (https://thuvienphapluat.vn ) cần được tích hợp ngay trong mô hình vận hành.
Cách tiếp cận đúng trong quản lý vận hành trung tâm thương mại hiện đại
Để Quản lý vận hành trung tâm thương mại hiệu quả, nhiều dự án đã thay đổi cách tiếp cận. Không vận hành theo kiểu phản ứng. Mà vận hành dựa trên dữ liệu và chiến lược dài hạn. Cách tiếp cận hiện đại thường bao gồm: Thứ nhất – phân tích cơ cấu khách thuê. Ngành hàng chủ lực. Ngành hàng bổ trợ. Mức độ cộng hưởng lưu lượng khách. Thứ hai – xây dựng tiêu chuẩn vận hành thống nhất. Giờ hoạt động. Quy trình giao nhận. Tiêu chuẩn an ninh và vệ sinh. Thứ ba – phối hợp chặt chẽ giữa các bên. Chủ đầu tư. Ban quản lý. Đơn vị vận hành. Thứ tư – hệ thống báo cáo minh bạch. Lưu lượng khách. Chi phí vận hành. Hiệu suất khai thác mặt bằng. Đây là nền tảng để trung tâm thương mại vận hành ổn định và thích ứng linh hoạt.
Vai trò của đơn vị quản lý vận hành trong trung tâm thương mại
Trong mô hình hiện đại, đơn vị quản lý vận hành (https://ndre.vn/quan-ly-van-hanh ) giữ vai trò điều phối trung tâm. Không phải là bên cho thuê mặt bằng. Không phải là bên kinh doanh bán lẻ. Mà là bên kiểm soát tiêu chuẩn và rủi ro vận hành. Đơn vị vận hành chịu trách nhiệm: Duy trì hoạt động an ninh, kỹ thuật, vệ sinh Điều phối hoạt động giữa các khách thuê Giám sát tuân thủ nội quy và pháp lý Báo cáo minh bạch cho chủ đầu tư Vai trò này đặc biệt quan trọng với các trung tâm thương mại có quy mô lớn và lưu lượng khách cao.
NDRE tiếp cận quản lý vận hành trung tâm thương mại với vai trò đồng hành dài hạn
NDRE không tiếp cận Quản lý vận hành trung tâm thương mại như một dịch vụ kỹ thuật thuần túy. Mà xem đây là một phần trong chiến lược khai thác tổng thể của dự án. Cách NDRE đồng hành cùng chủ đầu tư bao gồm: Phân tích hiện trạng vận hành trung tâm thương mại Đánh giá rủi ro và điểm nghẽn hệ thống Đề xuất mô hình vận hành phù hợp từng giai đoạn Hỗ trợ xây dựng quy trình và tiêu chuẩn kiểm soát NDRE không đưa ra cam kết tuyệt đối. Không thay thế vai trò ra quyết định của chủ đầu tư. Không vượt thẩm quyền pháp lý. Mục tiêu là giúp trung tâm thương mại vận hành ổn định. Tối ưu chi phí. Duy trì sức sống dài hạn. Các giải pháp trong dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà (https://ndre.vn/dich-vu-quan-ly-toa-nha ) của NDRE đều xoay quanh triết lý này.
Khi nào cần rà soát lại mô hình quản lý vận hành trung tâm thương mại
Không phải dự án nào cũng cần thay đổi ngay. Nhưng có những dấu hiệu cảnh báo rõ ràng. Mặt bằng trống tăng dần. Khách thuê không gắn bó dài hạn. Chi phí vận hành vượt dự toán. Xung đột vận hành xảy ra thường xuyên. Đây là thời điểm cần nhìn lại toàn bộ mô hình Quản lý vận hành trung tâm thương mại. Không chỉ để xử lý sự cố. Mà để tái cấu trúc cho giai đoạn tiếp theo.
Quản lý vận hành trung tâm thương mại và giá trị bền vững của dự án
Về dài hạn, Quản lý vận hành trung tâm thương mại không chỉ quyết định hiệu quả khai thác. Mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản. Khi được triển khai đúng cách, mô hình này giúp: Ổn định hoạt động kinh doanh Gia tăng trải nghiệm khách hàng Nâng cao hình ảnh dự án Hỗ trợ tăng giá trị bất động sản Đó cũng là cách NDRE định vị vai trò của mình. Một đơn vị đồng hành vận hành. Một đối tác chuyên môn dài hạn của chủ đầu tư và ban quản trị.
Bài viết khác